欧宝娱乐场下载|这个开发商争相抢驻的地块 刷新了我的认知

2020-01-03 16:13:49

简介 : 而我们也发现,只要龙湖在哪个地区拿了地,开发了项目,基本上都会成为地域性的标杆性项目,也成为地区溢价率最高的小区之一。然而,青龙湖这个板块却是争议较大的一个地方。这也解释了为什么像龙湖、万科、首开、国开东方、金地、中铁建等一线开发商开发商会争相入驻青龙湖的逻辑——抢占城市发展的先机。

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欧宝娱乐场下载,熟悉我们的朋友都知道,佳爷常挂在嘴边的购房五要素,分别是物业、开发商、户型、地段、价格。这个五要素常常会被误解,大家最关心的价格被放在了最后,而大家注重的地段也仅仅是排第三,这个五要素逻辑似乎有点乱?

首先,我们得承认地段是房产保增的一个核心要素,但随着房地产逐渐进入存量房时代,佳爷的五要素,尤其是排在第一、第二位的物业和开发商会显得越发重要。

一个好的物业,不仅仅意味着买了的房子实际居住体验,还往往意味着房子的保增性好不好。以大兴的两个小区为例,龙湖时代天街和鑫苑鑫都汇,两个小区离得不是很远,但是因为物业服务的差距,导致两个小区的价格形成了天差地别,2014年2月,鑫苑鑫都汇楼盘开盘价格销售均价21000元,物业是鑫苑自己的物业。而隔壁的龙湖时代天街楼盘2014年开盘销售均价为20204元,物业是在业内有口皆碑的龙湖物业。而如今不过5年时间,根据安居客的最新报价,龙湖时代天街二手房均价为47633元/平米,而鑫苑鑫都汇则仅为45017元/平米,足足差了2500多元每平米。

当然,细心的朋友们也发现了,在我们上述举的例子中,除了一方面体现了物业的重要性,另一个就是购房五要素里排第二的开发商。在北京基本上你已经看不见小的开发商了,随着行业集中度越来越高,房地产市场也逐渐进入寡头市场,随着国家调控政策的越来越严,很多的开发商都已经见不到明天的太阳。这时选择一家大的开发商意义就体现出来了,一是你不会担心开发商因为资金链断裂而跑路,二是品牌开发商也往往意味着房子的后续有保障,也更加具有品牌附加值。

说到这,我们不得不说说我们刚刚提到的龙湖这个开发商,作为常年霸榜开发商排名前十的这个龙头企业,龙湖目前已经在中国的8大城市群40多个城市,打造了200多个项目。连续5年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”、3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”,荣登“福布斯全球企业500强”,“财富中国500强”。

在2018年楼市寒冬的时候,诸多开发商正处于融资困难面临破产的困境时,而龙湖的净负债率为52.9%,现金452.6亿元,平均借贷成本为年利率4.55%,毛利率达34.1%,这一连串数字可能大家看不懂,但说白了就是:在大家都很困难,没有钱的时候。龙湖这一年却是很有钱,活的很好。

龙湖的实力由此也可见一斑。

再往前倒腾个十来年,回到那沸腾的2008。

那年,全中国都在为奥运会而沸腾,全世界都在见证着中国的崛起。而在北京买房人和地产人的圈里,2008年也因为见证了龙湖在颐和园旁边的拿地,打造的龙湖颐和原著项目而沸腾。

这个项目不仅引领了当年的北京顶豪市场,也成为地域的标杆性项目。社区中的91栋别墅,基本都能从不同房间的窗户,看到颐和园的万寿山。回到现在,在周边均价是7.6万左右的时候,龙湖的颐和原著已经卖到了10万+的价格。而我们也发现,只要龙湖在哪个地区拿了地,开发了项目,基本上都会成为地域性的标杆性项目,也成为地区溢价率最高的小区之一。龙湖滟澜山、龙湖滟澜新宸长桥郡、双珑原著、景粼原著……每一个新作,都备受人们关注。

由此,在地产圈内,龙湖被称作别墅专家。好的别墅真的不是多花点钱,多种点名贵的花草就成为了好别墅,那是土大款。一个好产品的诞生,需要十多年甚至几十年的产品研发和打磨,他需要基因的传承,而这一基因流传在了每一个龙湖人的血液里。

很多朋友都知道,当一个地区有众多开发商争相拿地时,往往意味着一个区位的崛起,尤其是大型开发商争相入驻的时候。而最近北京拿地最热的区域,就是位于房山的青龙湖区域。

然而,青龙湖这个板块却是争议较大的一个地方。6000亩浩瀚的水域,相当于昆明湖,玉渊潭,北海及中南海水域面积之和。1.43万亩的青龙湖森林公园,以及远处层峦叠翠的西山群麓,勾画为北京城市难得的湖山资源。在北京,居住环境中最缺的就是水,相对于东边,北京西部多山,水资源更为稀缺。北京西边玉渊潭临近湖水的钓鱼台七号院现在价格是15万+;位于西五环八大处附近可以观西山的远洋天著春秋,价格也达到了12-13万。而青龙湖区位因为受限价的影响,单价连它们的30%都不到!

然而,被大家诟病最多的是,青龙湖这个地方真的实在太远了,没有什么生活的配套,没有便利的交通,对于刚需来说,实在是不太友好。这样的诟病,如果你长期关注北京楼市的话,会发现并不是第一次见,当年的望京是这样,当年的天宫院也是这样。从什么都没有,就连去跑个盘,找个吃的都困难。

然而随着望京诸多产业和开发商的入驻,成为了北京第二个cbd。而天宫院因为龙湖的入驻,龙湖时代天街的崛起,使得龙湖时代天街出现高达400%现象级溢价。这也解释了为什么像龙湖、万科、首开、国开东方、金地、中铁建等一线开发商开发商会争相入驻青龙湖的逻辑——抢占城市发展的先机。

根据2017年北京提出构建“一核一主一副、两轴多点一区” 的城市空间结构新总规。青龙湖区域将以会展经济为支柱产业,在建设中将借鉴日内瓦、达沃斯等国际著名会都的发展模式,成为集会议、展览、休闲为一体的会议会展之都。而龙湖的熙湖悦著则刚好位于这个世界会都的核心位置。

龙湖熙湖悦著位于青龙湖东南区域,大苑村收费站出口(良坨路桥)左行200米即到。在三个项目里处于西南,是三个项目里占地面积最大的一块。而龙湖熙湖悦著的项目容积率仅有1.6,是罕见的低密度和优质资源同时占有的土地。

(售楼处实景图)

(效果图)

项目分为洋房产品和跃层两种产品。为了保证社区的均好性以及保证生活的私密性,龙湖在项目中并没有做“高低配”的楼宇规划。

(观湖效果图)

小区最高楼层为6层,1、2层及地下为下跃,2、3为中跃,约200多平方米及300多平方米;73平米两居、83平米三居的洋房产品则分布在上3层以上。得房率超过80%。小区直线距离青龙湖仅200米左右,这也是青龙湖的三个项目中,唯一可以直接观湖的项目。

(水系实景图)

说到小区绿化方面,非常值得一提的就是,龙湖凭借这多年的别墅操盘经验,把之前的园林特色也附加在了熙湖悦著这个项目中。项目引青龙之水入园,打造“一轴、两廊、三组、五园、九曲、24巷”的九曲龙园景观,业主归家的主动线规划为樱花大道和红枫大道,搭配鲜花和植被,做到四时有景,四季常新。

(效果图)

同时龙湖还在小区西北角配套了他们的ip项目,龙小湖运动场,为用户提供了休闲娱乐的场地。

(效果图)

从户型上龙湖还是主打洋房产品,有73平米两居,83平米三居和353平米的四居下跃。

(83平米三居)

73平米的户型做到了南北通透,主卧和客厅朝南,采光充足;北向带有景观露台,是理想的看湖观景场所,总价约270万左右。值得一提的是,部分的73平米的产品可直接观湖,是区域内唯一可以做到的产品。

(73平米两居)

83平的产品则是户型方正,全明南北通透户,其中客厅面宽3.9米,卧室面宽3.6米,南向7.5米的面宽,如此大面宽算是比较奢侈的了,总价约281万。

353平米的花园院墅(下跃),为纯朝南地上花园设计,总价在800万左右。作为一个下跃产品却有相当高的挑高,住出了别墅的感觉。另外值得一提的是,下跃有个自家的院子,具体什么样,大家不妨实地去看看。

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